阮加

在2023中国实体经济发展大会上，中国国家统计局原副局长贺铿作出表示，称当下房地产存在供应过剩的情况，对于14亿人口来说，所建房屋可能住不完 。在2022中国城市高质量发展智库论坛上，原住建部副部长仇保兴曾有过这样的说法，住房空置率已然达到15%，在有的省份，这一比例更是达到25%甚至30% 。

《中国人口普查年鉴 - 2020》展现出这样的情况，中国家庭户当中，人均居住面积已然达到41.76平方米。然而，好像没多少人能够切实感觉到自己居住的状况是这般的宽裕。

即使这样，14亿人的居住情况不能简单等同于房产存在过剩现象，而是存在着结构性短缺，还存在着结构性过剩，二者同时并存。

在经济高速增长的1980年到2010年这个阶段，有6亿中国人从农村迈进城市，这6亿中国人的数量超过欧盟全部人口，还超过美国、日本、英国、加拿大、澳大利亚这五个国家人口的总和。然而，中国不少城市特别是那些一线城市，对于人口迁入有着户籍方面的限制。他们老家不存在工作机会，虽说在城市里工作，可内心却没有归属感。城市没办法容纳灵魂，故乡又安置不了肉身。所以，在城里工作同时在故乡建房、买房成为了大多数人的选择。人口向外迁移，致使大量乡村变成空村，众多乡镇的房子仅是在春节过年的那若干天中有人居住，在大部分时间里，不少人就在自己工作的地方租赁房屋，居住在狭小天地之内，然而，被均摊出来的“41.76平方米”却处于闲置状态，。

城里房子有购买限制，乡村房子存在售卖限制，人的自由活动流动跟房地产的受限流动，致使房地产资源出现错配现象，并且产生资源利用效率极度低下的情况。而房企在近两年出现大量暴雷以及经营困难状态，属这种资源配置的错配，还有资源利用低效的一种表现 。

长期以来，中国因复杂土地权利所引发的高昂成本已存在许久 ，特是农村的宅基地以及与之有关联的集体土地。倘若城市毫无房 屋限购措施，城市居民存有将自身拥有房子、 自身具备的土地售予城里或者乡村居民， 予以乡村民众为抵押物用以获取银行贷款的权利， 但乡村居民却没有办法把自身所有住房售予城里人或者村民以外的外地农民， 即使在资金匮乏之时，也没有权利（确切来讲是 “根本不应当 ”获得）以住宅为抵押物向金融实体机构借贷 。

要是农民没有转让土地、房产的相应权利 ，那金融机构必定不会接纳农民土地、房产的抵押金融业务 ，如此一来农民当然没办法凭借这些固定资产获取流动性 ，随之农民贷款难的情况就会自然而然地出现 ，而农民在土地、房产方面的权利实际上就处于被剥夺的状态 。

权力，是不可以进行交易行为的。权利，它必然得是能够被交易的那种情况，不然的话，公民所拥有的权利在实际上就是官员所掌握的权力了。

大势所趋是城市化，在当今中等收入以上的国家当中，排名前20的城市大多集中该国人口的50%以上。城市化之后，还会存在一个“大城市化”过程。东亚表现尤其明显。东京都市圈有4200万人口，占日本人口的30％以上，且占日本GDP的50％以上，这同样是人口集中带来的分工效率。首尔都市圈的人口已经超出韩国人口的三分之一。台北经济圈（台北、新北、桃园、新竹）的人口也超越台岛人口的三分之一。（阮加《货币经济的逻辑》，中国经济出版社2021年版）

中国要使房地产具备更高的自由流动性，唯有取消城市及乡村住房的限购政策，方可切实提升全国住房的使用效率。2021年，全美退休人员移居人数最多的前十五个移入地当中，没有任何一个属于大城市。大城市的退休人员将自身房子卖掉，前往小城市或者乡村养老，这既增加了大城市的住房供给，又抑制了大城市房价的上涨，还降低了乡村住房的空置率。

（作者：阮加，北京交通大学经济管理学院教授）