这两年，关于中国楼市，你可能听到两种完全相反的话。

一方面宣称这是那种十年才会遇见一次的抄底时机，另一方面又讲别去触碰房子，声称十年之内都没办法翻身呢。

数据呈现出割裂态势，2021年全国商品房销售面积近乎18亿平方米，到2023年仅剩下大概11亿多，历经三年减少了三分之一，存在部分城市新房打折促销的情况，同时也存核心地段二手房价格坚挺状况。

在这种混乱的信号里，一个关键问题一直没有说清楚。

中国房地产，究竟存不存在周期？要是有话，此轮处于啥位置？能不能归回到往昔那种全国范围大牛市？

回答这个问题哟，需要把时间轴拉长些，去瞧瞧中国楼市是如何被打造出现的，又是怎样循序渐进被推至高位并且如何被按下去的，。

1.0时代：从福利分配到市场化

一九九八年进行住房制度改革，这是首个起始点，在那之前，城里居住的人住的是单位所分的房子，房子并非资产，一九九八年之后，实物分房宣告停止，进而鼓励居民贷款购买住房，以此发展住房金融，房地产由此正式被推上经济舞台，那时中国城镇化率仅有三成稍多，大量人口开端进城，城市需要进行扩张、需要改造旧城，住房需求呈现真实增长态势存在。上世纪90年代末时，全国商品房销售面积为一亿多平方米，经过二十年，这一面积冲到了十多亿平方米，在此期间，房地产业增加值占GDP的比重持续抬升，此举还连带使得建筑、钢铁、水泥、家电、家装以及装修公司一同壮大起来。

2.0时代；成为经济增长的“多功能工具”

这第二个关键拐点，乃是2008年的全球金融危机，当时，外需一下子急剧下降，出口企业面临极大困境，国内不得不找寻一个新的支撑点来稳住增长，而这个支撑点其实就是基建领域与房地产行业。随后，四万亿资金投入市场，货币呈现大幅宽松态势，各地纷纷开启棚改项目、兴建保障房，还启动了一大批新城新区的建设，大量的信贷资金以及企业等社会资金纷纷涌入土地供应与楼楼市发展领域。

这一轮效果极为显著，在2009年至2013年前后这段时间，商品房销售面积以及销售金额每年都接连创下新高，三四线城市也被卷入了这场盛宴之中，地方政府从中尝到了土地财政带来的甜头，银行察觉到按揭贷款是安心安全的，居民发觉只要有房子便会涨价，房地产从单纯发展居住迅速转变成了推动经济的具备多功能性质的工具。

3.0时代：狂欢后的去库存

第三个阶段，是在2014年到2021年前后这个时间段。在前面的几年疯狂进行建设之后，众多三四线城市的库存堆积到了天花板的程度，致使开发商房屋售卖困难，地方财政也难以支撑。为了实现去库存的目的，一方面采取放松限购限贷的举措，另一方面推出棚改货币化政策，其拆迁补偿直接发放现金，以此引导居民拿着补偿款进入楼市来接手楼盘。最终的结果是三四线城市的房屋成交被带动起来，销售面积从十多亿平方米又攀升到接近18亿平方米，销售金额突破了18万亿元。很多人在那个时候形成了一种根深蒂固的判断：只要国家一采取行动，楼市必定会再次迎来一轮热潮。

但从2016年起，风向开始变。

从扩张到缩表

写进文件的“房住不炒”，不再将房地产当作拉动经济的唯一着力点，重点转而置于去杠杆以及防风险上。真正具有重大影响力的举措是在2020年之后：三条红线对房企进行管控，两道红线对银行加以约束，影子银行被全面予以压缩，预售资金监管全面趋于收紧。2023年，全国房地产开发投资大概为11万多亿元，同比下降近一成，在全国固定资产投资中的占比降至大致22%；新开工面积大幅出现下滑，商品房销售面积相较于峰值减少了三分之一，行业从扩张期正式迈入长时间的缩表期。

如若仅仅瞧这一系列政策以及数据，极易得出一项结论。中国楼市乃是被政策反复地扭转调整。政策若是放宽些许，便会热络起来，收紧些许，便会冷抑下去，仿佛不存在周期性，唯有调控之举标点符号。

但真相没那么简单。

倘若仅仅着眼于三五年间的波动情况，的确主要是库存以及政策在起到主导作用。库存堆积得过高，进而导致成交陷入低迷状态，地方所面临的压力较大，如此一来就会出现降低首付、下调利率、优化限购等举措。在这一轮去库存工作完成之后，开发商便会集中进行拿地、推盘以及提价这些操作；涨价的幅度过快、风险开始显现，中央便介入进行调控。众多城市所出现的楼市较为活跃期以及较小的走势转折点，基本上大多能够运用这一套逻辑予以说明。

但再往下看一层，每隔七八年到十来年，就有一次更大的周期。

2008年危机过后出现的大宽松，2014年实行的棚改货币化，2021年信贷全面收紧，这些情形，都是在宏观层面重新去界定房地产应当达到的数量规模的节奏变化。

再往下，是最底层的长周期。人口、城镇化、居民资产结构。

以往二十多年期间，我国的人口城镇化比率，从三成多一路攀升至于接近七成：人口构造比较年轻，家庭对于住房具备很强的刚性需求，央行以及多路家庭资产调查均表明，在城镇家庭财富当中，六到七成被集中于住房这儿，住房自有率将近九成，这构成了那一轮绵延很久迅猛上涨的根基，如今，这么三个变量同时呈反叛方向行进，一方面人口到达顶点，生育率越来越低，另一方面城镇化演进步数减慢，家庭投资过度聚焦于房产暴露出不足之处，这便决定了未来的主要发展趋向，绝不可能再是单纯地持续扩大规模。

很多人问：中国会不会走上日本那条路？

日本其实就是一面镜子。

被称为上世纪80年代的时候，日本的房地产致使和及股市一道出现泡沫化的情况。在东京都市圈，地价在十年的时间段里使翻了好多倍有现象发生。从1986年起到1991年这个区间，全国地价综合指数呈现出飙升的态势，其中商业用地价格的涨幅特别夸张。在1989年的时候，日经指数一下子冲到了将近四万点的高度，好多人都坚定地相信土地和股市只会有往上涨的趋势而不会出现往下跌的状况。

在 1991 年那个时间段的前后，泡沫出现破裂的情况，地价以及股市一块儿出现崩塌状。此后时间超过十年，东京核心地段的商业地价下跌幅度超过一半以上，有相关研究作出估算显示，全国商业地价从高点开始计算，最大跌幅大概达到七成作用，住宅地价长时间处于下行态势。股市从高点开始先是被腰斩，之后再次被腰斩，历经三十年都没能回到顶点位置。日本的房地产存在小周期状况：在某些年份政策方面会宽松一些，成交情况稍微有回暖迹象；在某些年份利率进行调整、税收发生变化，便又冷清下去。不过整体的趋势是，在人口老龄化以及城镇化停滞这样的背景之下，呈现出长时间横盘甚至是缓慢下跌的情形。

关于日本出现的状况，并非仅仅是房价出现了下跌的情况，更为关键的是其经济周期被拖延至极为漫长的程度。回溯到90年代初期之际，银行以及政府作出了尽量拖延的抉择，它们不敢在一次性层面上承认相关问题，不敢以快速的方式去清理坏账，如此一来所导致的结果便是，不良资产一直积压在银行的账目之中，企业以及家庭在长时间内背负着沉重的债务负担，进而形成了资产负债表衰退的局面。

企业与居民，历经几年、十几年不断偿还旧账，持续缩减支出，致使消费与投资均不愿进行扩张，进而使得日本经济长期处于低通胀、低增长的状态，此即所谓的“失去的十年”，甚至是“失去的三十年”。

中国与日本存在相似之处，这种相似之处在于，两国都曾历经一段房地产与股市双双处于高位的时期，在此期间，资产价格远远超越了收入增长的速度，并且两国也都在特定的时间节点察觉到不能再依靠泡沫来支撑经济增长。然而，二者存在不同之处，中国是鉴于城镇化尚未彻底完成，便预先着手给房地产市场降低热度，主动进行对杠杆的压制来调控经济趋向。另一个不同点是，日本却是在所有相关条件叠加至极致状态之后，才被迫进行泡沫的挤出活动，以调整经济态势。

结构调整的换挡期

中国现在做的事，其实可以理解为主动把“长痛”往前提。

更快地去承认房地产绝不可能始终充当主要引擎，更快地着手处理房企之中，与地方融资平台以及银行体系里，与房子紧密关联的那诸多杠杆，更快地将资源往制造业升级方向、科技创新领域、服务消费范畴去转移。这个进程必定不会舒适，然而它所具备的益处在于，能够尽可能防止步入日本那般历经三十年资产价格停滞不前、整个社会消费意愿长期处在低迷的状况。

回到“周期”这个词。

时下的中国楼市，已然难以凭借上一轮那种冷毕即热，而后再度遇冷又转热这般简易的节奏予以理解，短期内来看，依旧会存有波动，某一年核心城市利率有所下调、执行认房不认贷政策，成交进而回暖些许，媒体便高呼“小阳春”，历经两年经济压力得以缓解、政策再度收紧一些后，又会冷却下来。

从中期的角度来看，这一轮的“去杠杆＋去库存”情况，不会在一年或者两年的时间就宣告结束，开发投资在全社会投资里面所占的比例，大概概率长时间会出现回落，收取土地方面的财政，变得不再那么容易获取利润，地方以及房企，都会进行资产负债表收缩、做出调整。

放长远周期去看，人口以及城镇化的轨迹已然被锁定，房子于国民经济以及家庭资产之中所占的比重必然要缓缓地下降，房地产这个行业从增长的发动机位置退回到重要然而却普通的资产类部门，这是无法绕开的方向。

下述这点是真正值得普通大众记在心中的：中国房地产存在周期，未来仍会出现，然而其性质已然发生变化。在过去的二十多年岁月里，房地产像是处于总坡度向上的长陡坡之上，呈现起伏态势，政策宽松或收紧所改变的是其坡度倾斜程度。而在接下来的十年时间当中，有可能是处于一条缓慢向下、结构出现分化的通道里进行波动，政策所改变的是波动节奏以及风险释放的具体方式。

对那些有买房需求的人来讲，最为危险的并非是再也毫无购买能力，而是运用往昔那种全然不去询问价格，仅仅惧怕无法成功购入房产的思维方式，去应对一个已然变换了整体大环境的市场。

对于那些从事观察经济工作的人而言，真正所要着重关注的，并非下一轮放松举措是否能够再度拉动一波销量，而是房地产在国内生产总值当中的占比，以及在投资领域的占比，还有在居民财富方面的占比。这些占比是否能够在未来十年间逐步地降下来，并且不会将金融系统以及地方财政卷入到系统性风险之中。

中国的楼市是存在周期的，并且已然是从处于调控状态里的上升周期，转变进入到处于出清进程中的结构周期 。

短期内会出现波动，个别城市以及板块也会存在自身的市场情况，然而全国性的、借助加杠杆以及放水营造起来的大牛市，基本上能够宣告结束了。真正决定未来走向的，是整个社会可不可以接纳这次转变，使房地产从高高在上的位置走下来，转变为一件平平常常的长期资产。